王健林陷危險局面,萬達負債資產循環擴張

時間:2019-11-24 09:38:32 編輯:tz020/ 瀏覽:
王健林陷危險局面,萬達負債資產循環擴張


近2500億元的海外投資是壓垮王健林的第一棵稻草;現金流是第二棵稻草;做文化,做電影,做百貨,做旅游,做網絡,做金融……多元化是一棵看不清的稻草!
危局如何化解?清華北大不如膽子大,這是王健林的一句名言。
萬達的各類資產已經被打包成一個個債務化的投資產品。這時,就接近一場豪賭了。賭局的終點,是一場規模龐大的“債轉股”。 股東,是A股股民。 

王健林陷危險局面,萬達負債資產循環擴張


今年初的萬達年會上,王健林說:“你們把商業地產改去得了,別再當地產商了,啊!”
本月,600多億萬達資產包被老王閃電甩賣。
萬達模式,中國所有地產商的模式,都必須建立在不斷擴張資產負債表之上,做大資產,加杠桿,再做資產再加杠桿,循環擴張。
王健林反過來了。
賣資產、去杠桿。
看看老王甩賣的資產:
13個文旅城(91%股權)+77個酒店,總價637.5億元;
文旅城總建筑面積近6000萬平米、可售建面近5000萬平米、可售貨值7700億元;
老王對外表達:三贏。給出的最大理由是:要輕資產上市。
然而是說不過去的。
如果 1、他不差錢 2、資產值錢,完全可以萬達集團搞個殼公司把地產放進去。
畢竟萬達集團下面已經有了那么多子產業。資產折價大甩賣,對萬達來說只說明兩個問題:
1、差錢。
2、資產不像想象中那么值錢。
悅濤這兩天好好看了看萬達模式,覺得這么去杠桿下去,萬達不會更輕松,只會面臨更兇險的處境。
重資產、高杠桿、多元化的模式,狂飆突進的過程中來了個急剎車,銀行卡貸就是拿去了安全帶。
首富急需一個安全氣囊:A股。
一、海外投資是壓垮王健林的第一根稻草

王健林陷危險局面,萬達負債資產循環擴張


高層在警示:不要用國內的負債去搞海外的資產。有本事海外掙錢國內花。利潤寄回來。兒行千里母擔憂。
負債率不是全部。
萬達集團是個航母,旗下萬達商業、文化、網絡、金融四大產業。萬達商業地產只是其中一塊。
萬達集團的總負債,是個謎。文化、網絡、金融,以及海外投資,現階段,都已經燒了很多錢。
單看萬達商業,負債率跟國內上市房企差不多。恒大、融創,也都滿血融資。
萬達不一樣:往海外砸了太多錢。
據澎湃新聞統計,萬達在海外的投資總額已近2500億元。

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乖乖,一年往海外砸500個億。今年初萬達開年會時,王健林還表示:堅持國際化。

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首要目標是拿下印度和巴黎的文旅項目。
也就半年時間,不但海外的不要了,連國內的13個文旅城都閃電甩賣。
形勢陡變。網上傳出萬達集團6個境外項目被最高層點名嚴肅處理,銀監會牽頭卡脖子。
不能從境內融資,也不能賣給境內企業。
現在萬達資產甩賣回流600多個億,13個文旅項目和77個酒店不需要自己再砸錢,還直接甩掉了400多億負債。按理說債少了,現金流大幅改善了,可以繼續搞投資。
但老王沒有留著,表示這些錢馬上還貸。
恐怕那2000多億海外投資,已遭逼債。兜兜轉轉,都是銀行的錢。

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但這些投資的東西,一不能實現現金回流,二不能增值變現。
很多資產一賣就虧,因為賣不出投資成本價,首富為了把錢投出去,不計成本。
對國內銀行來說:遠看是資產,近看是窟窿。
對首富來說:勒緊褲腰帶,先過政治關。
二、現金流是第二根稻草
萬達的負債很高。比負債更可怕的是和負債不匹配的資產和現金流。
王健林創業半生,都在追求一個“穩定”的模式。終極目標,就是有穩定的、高枕無憂的現金流資產。
2000年萬達轉型搞商業,就是這個目的。因為老王覺得搞住宅,沒項目開發就沒錢了;商業搞起來坐地收租,萬年大計。
后來的路子,證明王健林超強的執行力,萬達廣場鋪了全國200多家。
但實際上是以賣養租。通過廣場投資低價拿地,周邊開發住宅回籠資金,養自持物業。
王健林把這種模式叫“現金流滾資產”。
最后發揚“清華北大不如膽子大”的精神,搞投資回報期更長的文旅、搞酒店。
老王應該是把這些自持項目當成萬年大計來看的,雖然投資大、周期長、回報低,但放在自己手里,長期做地主。
每個萬達廣場配套的銷售型物業:住宅、寫字樓、公寓、商鋪,快速周轉,作為短期現金流來源。

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這種模式的核心能力:1、低價拿地;2、大量融資;3、快速去化。
銷售型物業的高溢價和去化率決定萬達的現金流能力和利潤。
這么多年過去,和萬達巨量的投資、成本、負債相比,現金流還是太少了。
萬達商業招股說明書

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圖中可見,萬達商業經營進的錢、投資花的錢、以及融資進的錢。高度依賴融資支撐現金流。
近兩年由于住宅市場的火爆,經營現金流會更好看一些,但是萬達的巨量投資資產,需要持續投資燒錢。在海外砸的錢比國內還多,至少比萬達商業地產這塊的投資支出多。

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萬達的優勢是兩個:1、低價拿地能力;2、自持和銷售的平衡。
如果不能通過做大資產增加融資,而現金流又跟不上債務還本付息的節奏,那就只有一個選擇:繼續變賣資產。
為了維持擴張速度,萬達廣場近幾年采用了合作模式,也就是投資人出錢,萬達建設和管理。相當于不從銀行貸款,做成一款大眾、機構可參與的投資產品。
王健林說:
“我從事地產行業28年,再兩年就30年了,被調控了十來次。中國地產好年景沒有持續四五年的時候,基本上三年左右來一回調控。
行業周期性太強,造成現金流不穩定,預期也容易經常發生變化。其次更重要的是萬達已經可以靠品牌掙錢了,
過去靠賣住宅、商鋪的錢來建萬達廣場,現在設計運營就可以分得很大一杯羹,何樂而不為? ”
現在的問題是,萬達甩賣文旅城之后,手頭可快速周轉的銷售物業大幅減少。現金流必然大受影響。
2016年萬達商業租金收入近200億,扣成本后的利潤尚不知。假設未來這塊能像老王說的到300億+,利潤也有保障。
然而上面還有個萬達集團。海外每一分投資都對應著負債或者投資人。
這恐怕是最大的麻煩。
現在的環境,不能變現回流,就相當于失去流動性。會讓萬達集團的資產和負債失衡。
這就說到對萬達集團長遠發展非常致命的一點:
三、多元化是一根看不清的稻草
萬達的多元化,太牛了。
可能覺得自己有能力,也可能是缺乏安全感,一直尋找新大陸。
做文化,做電影,做百貨,做旅游,做網絡,做金融……

王健林陷危險局面,萬達負債資產循環擴張


萬達目前的多元化業務,可以分成:線上、線下、海外。
這些多元化嘗試有幾個共同點:
1、幾乎都是依附于萬達廣場。和王思聰的最大區別,國民老公是另開地盤干,還干得不錯。
2、不管線上、線下還是海外,都是重投資類型。需要持續投入,才能建立行業地位、護城河。簡單說就是用錢砸死你。
但是,太長的回報期和不確定性,既影響現金流,也影響融資。
現在,去土地就是去杠桿,去杠桿就是沒有能力繼續投入,沒有能力繼續投資的時候,其中部分的不良資產屬性會暴露出來。
人、錢、對的事情,三條要素,缺一不可。王式投資,目前除了萬達廣場外,還很難說其他業務是對的事情。因為還沒得到自我造血的驗證。
所以,王健林急了。
王健林對萬達網絡總裁曲德君說:
你誰都可以忽悠,你別忽悠我。他們說收入、利潤目標是經過精確計算的。我說好,我考核你們的目標,在你們上報的基礎上再給你砍一半作為考核目標。所以要確保把今年任務完成,只要今年任務完成,明年整體盈利就靠譜了。
萬達網絡已經換了3個CEO。
老王也是有點怕了。怕錢砸水漂,怕下屬忽悠:哥,業績給你砍一半,咱一定完成行不?
四、豪賭:上市是一棵救命稻草
有人會說:把爛稻草砍了,剩下的不就是優質資產了么?
可惜,問題沒那么簡單。每一分投資,都對應著債務。砍掉投入,債務怎么辦?對應的資產都賣掉能否清償債務?賣給誰?
繼續投資,至少可以說:將來很值錢。
王健林的構想是:
“所有并購一個特點,并購完了以后,一到兩年之內,資本化,資本化之后,并購的錢都會拿回來,不會一個勁負債。”
收購傳奇影業之后,王健林說:
“我們現在買了傳奇回來,我們兩個月前搞私募,拿了158億,比并購錢還要多,去掉稅收以后,等于把這次并購的錢全部拿回來,我只是稀釋我影視產業一點點股權,所以沒有什么負債。”
但是這些輕松背后,也是沉甸甸的壓力。
收購傳奇影業的萬達影視,在融資推薦書里向股東承諾:
“一年內沒有完成上市,萬達會以15%的回報率從投資者處回購”。
王健林在2016年曾打算將萬達影視以372億元的價格裝入到萬達院線(后更名為萬達電影),但泡湯了。目前正重啟第二輪。
更大體量的萬達商業,在2016年9月從港股私有化退市時在《萬達商業私有化投資基金推介說明書》里承諾:
如果私有化完成兩年后未完成A股上市,萬達集團或其指定第三方提供10%每年(單利)回購 (由萬達集團提供回購保證)。如未能成功IPO,扣除各項稅費后投資者預期可獲得最高不超過 5.5%的收益。
若萬達商業成功私有化之后,未能如約在國內實現上市,萬達集團將會以每年10%向基金回購全部股權,費用前總回報約為20%。
萬達的各類資產,已經被打包成一個個債務化的投資產品。
這時,就接近一場豪賭了。
賭局的終點,是一場規模龐大的“債轉股”。
股東,是A股股民。
清華北大,不如膽子大。

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